Controlli preliminari ipotecari e catastali

I controlli preliminari ipotecari e catastali sono passaggi fondamentali nelle operazioni immobiliari (come compravendite, mutui, donazioni o successioni), poiché permettono di verificare la regolarità giuridica e tecnica di un immobile. Vediamo nel dettaglio in cosa consistono:

🔍 CONTROLLI CATASTALI

Servono a verificare la situazione tecnica e amministrativa dell’immobile.

Cosa si controlla:

1. Intestazione catastale: verifica che l’immobile sia intestato correttamente al proprietario.

2. Dati identificativi: particelle, foglio, subalterno, indirizzo.

3. Categoria catastale: uso corretto (abitazione, ufficio, magazzino, ecc.).

4. Classe e consistenza: superficie (es. vani, mq) coerente con l’uso effettivo.

5. Rendita catastale: serve per calcolare imposte come IMU, TASI, ecc.

6. Planimetria catastale: verifica della corrispondenza tra la planimetria depositata e lo stato di fatto dell’immobile.

Fonti:

• Visura catastale ordinaria/storica

• Planimetria catastale

• Estratto di mappa

🏛️ CONTROLLI IPOTECARI

Servono a verificare la situazione giuridica dell’immobile e l’assenza di vincoli pregiudizievoli.

Cosa si controlla:

1. Proprietà e diritti reali: chi è il proprietario e se ci sono altri titolari (usufrutto, nuda proprietà, ecc.).

2. Ipoteche: volontarie (es. mutuo) o giudiziarie (pignoramenti, decreti ingiuntivi).

3. Trascrizioni: atti di compravendita, donazioni, successioni, ecc.

4. Prese di possesso: usucapioni, sentenze, ecc.

5. Pignoramenti e sequestri: situazioni che impediscono la libera disponibilità dell’immobile.

Fonti:

• Ispezione ipotecaria presso Conservatoria dei Registri Immobiliari

• Certificato di vigenza ipotecaria o relazione notarile preliminare

📌 A COSA SERVONO QUESTI CONTROLLI?

• Garantire che l’immobile sia libero da vincoli e gravami prima dell’acquisto.

• Verificare coerenza urbanistica e catastale.

• Evitare sorprese legali che potrebbero compromettere il buon esito della transazione.

• Consentire al notaio di predisporre l’atto in sicurezza.

✅ CHI PUÒ FARLI?

• Notaio (in fase di stipula)

• Geometra, architetto o ingegnere (per verifiche tecniche e urbanistiche)

• Avvocato immobiliare (per situazioni complesse)

• Acquirente o venditore, anche tramite servizi online (visure, planimetrie, ecc.)

🔧 COME SI FANNO PRATICAMENTE?

1. Richiesta visure catastali e planimetrie all’Agenzia delle Entrate (ex Catasto).

2. Accesso alla Conservatoria dei Registri Immobiliari per le visure ipotecarie.

3. Analisi dei dati (eventualmente con un tecnico o professionista).