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Vendere una casa acquistata in edilizia convenzionata: la guida completa

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L’edilizia convenzionata è una forma di edilizia popolare basata su una convenzione tra enti locali e costruttori, finalizzata a realizzare abitazioni vendute a prezzi inferiori rispetto al mercato libero. Questo accordo consente a famiglie con redditi modesti di acquistare una casa a condizioni più vantaggiose.

 

L’acquisto di un immobile in edilizia convenzionata comporta specifici vincoli, tra cui:

 

  • Limiti di reddito: l’acquirente deve rientrare in determinati parametri reddituali stabiliti dal Comune.
  • Residenza: è spesso richiesto essere residenti nel Comune dove si trova l’immobile o impegnarsi a trasferirvi la residenza entro un certo periodo.
  • Divieto di vendita o affitto: generalmente, non è possibile vendere o affittare l’immobile prima di un determinato periodo, solitamente cinque anni.
  • Prezzo massimo di cessione: anche dopo il periodo iniziale, l’immobile può essere venduto solo a un prezzo massimo stabilito dal Comune, inferiore al valore di mercato.

 

Per rimuovere tali vincoli, è possibile procedere con l’affrancazione, un processo che, previo pagamento di una somma al Comune, consente di eliminare le limitazioni sul prezzo di vendita, permettendo così di vendere l’immobile a valori di mercato.

 

I vincoli di vendita per l’edilizia convenzionata

 

L’edilizia convenzionata prevede specifici vincoli anche per i venditori. Questi vincoli sono stabiliti dalle convenzioni tra i comuni e le imprese costruttrici e mirano a garantire che gli immobili siano destinati a chi ne ha effettivamente bisogno, evitando speculazioni.

 

Vincoli per i venditori:

 

  • Prezzo di vendita imposto: Il comune stabilisce un prezzo massimo di vendita per gli immobili in edilizia convenzionata, che è generalmente inferiore al valore di mercato. Questo vincolo impedisce al venditore di trarre profitto speculativo dalla vendita.
  • Impossibilità di vendita nel periodo vincolato: esiste un periodo minimo durante il quale l’immobile non può essere venduto o affittato, solitamente cinque anni. In alcuni casi, è possibile ottenere un’autorizzazione dal Comune per vendere prima, ma sempre rispettando il prezzo imposto.
  • Requisiti dell’acquirente: Il venditore deve assicurarsi che il nuovo acquirente soddisfi i requisiti previsti per l’accesso all’edilizia convenzionata.

 

È importante notare che questi vincoli possono variare in base alle specifiche convenzioni stipulate tra il Comune e l’impresa costruttrice. Pertanto, è fondamentale consultare la convenzione specifica relativa all’immobile per comprendere appieno i vincoli applicabili.

 

Gli step per la vendita di una casa acquistata in edilizia convenzionata

 

Possiamo quindi riassumere gli step necessari a procedere con successo alla vendita di una casa acquistata in edilizia convenzionata in questo modo:

 

  • Consultazione della convenzione: prima di procedere, è fondamentale esaminare la convenzione stipulata con il Comune per comprendere tutti i vincoli e le condizioni applicabili alla vendita.
  • Autorizzazione del Comune: In alcuni casi, è necessario ottenere un’autorizzazione comunale per procedere con la vendita, assicurando il rispetto delle condizioni della convenzione.
  • Calcolo del prezzo massimo di cessione: è consigliabile rivolgersi a un professionista (come un agente immobiliare) per determinare il prezzo massimo di cessione secondo i criteri stabiliti dalla convenzione.
  • Ricerca dell’Acquirente Idoneo: l’acquirente deve rispettare i requisiti imposti dalla convenzione. Anche in questo caso è possibile avvalersi dell’aiuto di un’agenzia immobiliare specializzata per facilitare questo processo.

 

I documenti necessari per vendere per la vendita di una casa acquistata in edilizia convenzionata

 

Per vendere una casa acquistata in edilizia convenzionata, è necessario predisporre una serie di documenti che attestino la regolarità dell’immobile e il rispetto dei vincoli imposti dalla convenzione. Ecco un elenco dettagliato dei documenti richiesti:

 

  1. Atto di provenienza dell’immobile: documento che certifica come il venditore è entrato in possesso dell’immobile, sia tramite acquisto, donazione o successione. Questo atto è fondamentale per dimostrare la legittima proprietà.
  2. Convenzione con il comune: copia della convenzione stipulata tra il costruttore e il Comune che specifica i vincoli relativi all’edilizia convenzionata, come il prezzo massimo di vendita e i requisiti per gli acquirenti.
  3. Visura e planimetria catastale: la visura catastale fornisce informazioni sull’immobile, come la rendita catastale e la categoria. La planimetria catastale è la rappresentazione grafica degli spazi interni dell’immobile. Entrambi devono essere aggiornati e conformi allo stato attuale dell’immobile.
  4. Certificato di agibilità: attesta che l’immobile rispetta le normative igienico-sanitarie, di sicurezza e di risparmio energetico, ed è quindi idoneo all’uso abitativo.
  5. Attestato di prestazione energetica (APE): documento obbligatorio che indica la classe energetica dell’immobile e le sue prestazioni in termini di consumo energetico.
  6. Certificato di destinazione urbanistica: necessario se l’immobile comprende terreni o aree di pertinenza superiori a 5.000 mq, indica la destinazione d’uso prevista dal piano regolatore.
  7. Certificato di conformità degli impianti: attesta che gli impianti elettrici, idraulici e del gas sono conformi alle normative vigenti al momento della loro realizzazione o ultima modifica.
  8. Regolamento condominiale e certificato di pagamento spese condominiali: se l’immobile fa parte di un condominio, è necessario fornire il regolamento condominiale e una dichiarazione dell’amministratore che attesti il regolare pagamento delle spese condominiali e l’assenza di arretrati.
  9. Eventuali autorizzazioni o condoni edilizi: se sull’immobile sono stati effettuati interventi edilizi che hanno richiesto autorizzazioni o sanatorie, è necessario presentare la relativa documentazione.
  10. Documentazione fiscale: include le ricevute di pagamento di imposte relative all’immobile e, se applicabile, la documentazione relativa a eventuali agevolazioni fiscali usufruite.

 

 

La rimozione dei vincoli (affrancazione)

 

Per vendere l’immobile a prezzo di mercato, è possibile richiedere la rimozione dei vincoli attraverso l’affrancazione, che comporta il pagamento di una somma al Comune. Il costo varia in base a fattori come la durata della convenzione e gli anni trascorsi dalla sua stipula. È fondamentale valutare se l’affrancazione sia economicamente vantaggiosa rispetto alla vendita con i vincoli.

 

Ecco i passaggi generali da seguire per procedere con la rimozione dei vincoli:

 

  1. Presentazione dell’Istanza:
    • Il proprietario deve presentare una richiesta formale al Comune competente, utilizzando la modulistica specifica fornita dall’ente. Ad esempio, il Comune di Milano richiede l’invio dell’istanza all’indirizzo email dedicato, specificando nell’oggetto “SPV: nome richiedente-via”.
  2. Documentazione Necessaria:
    • È fondamentale allegare all’istanza tutta la documentazione richiesta, che può includere:
      • Copia dell’atto di proprietà dell’immobile.
      • Convenzione originaria stipulata con il Comune.
      • Visura catastale e planimetria dell’immobile.
      • Eventuali certificazioni relative agli impianti e all’agibilità.
  3. Calcolo del Corrispettivo:
    • Il Comune effettuerà una valutazione per determinare l’importo da pagare per la rimozione dei vincoli. Questo corrispettivo è spesso calcolato in base a criteri stabiliti dalla normativa vigente, come indicato nel Decreto Ministeriale n. 151 del 28/09/2020.
  4. Pagamento del Corrispettivo:
    • Una volta determinato l’importo, il proprietario dovrà procedere al pagamento secondo le modalità indicate dal Comune. Alcuni Comuni prevedono la possibilità di rateizzare l’importo, richiedendo in tal caso garanzie come polizze fideiussorie.
  5. Stipula dell’Atto Notarile:
    • Dopo il pagamento, si procede alla stipula di un atto notarile che formalizza la rimozione dei vincoli. Questo atto deve essere registrato e trascritto nei pubblici registri immobiliari. Le spese notarili sono generalmente a carico del richiedente.
  6. Aggiornamento dei Registri:
    • Infine, è necessario aggiornare la situazione catastale e ipotecaria dell’immobile per riflettere la rimozione dei vincoli, garantendo così la piena commerciabilità a prezzo di mercato.

 

 

È importante sottolineare che le procedure possono variare in base al Comune e alla specifica convenzione stipulata. Pertanto, è consigliabile consultare l’ufficio tecnico o l’ufficio patrimonio del proprio Comune per ottenere informazioni dettagliate e aggiornate. Inoltre, data la complessità della procedura, è opportuno avvalersi della consulenza di un’agenzia immobiliare.

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