I costi di agenzia e le spese preliminari sono un fattore fondamentale nella vendita di un immobile, e vanno dagli interventi preliminari per migliorare l’attrattiva della proprietà ai costi per la documentazione obbligatoria, fino agli oneri fiscali legati alla registrazione del contratto preliminare. È fondamentale che venditore e acquirente siano consapevoli di questi costi e definiscano chiaramente chi ne è responsabile.
I costi preliminari compresi nella vendita di un immobile
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- Miglioramenti estetici: interventi per valorizzare l’aspetto della casa e aumentarne il valore di mercato.
- Costi di comunicazione e pubblicità: produzione di fotografie, video e materiale promozionale. Se ci si affida a un’agenzia immobiliare, questi costi sono generalmente a loro carico.
- Relazione tecnica di compravendita: verifica della conformità urbanistica, regolarità catastale e agibilità dell’immobile.
- Attestato di Prestazione Energetica (APE): documento obbligatorio che certifica la classe energetica dell’immobile, redatto da professionisti qualificati previo sopralluogo.
Aspetti fiscali del contratto preliminare
Per quanto riguarda gli aspetti fiscali legati alla registrazione del contratto preliminare di compravendita, la ripartizione dei costi è la seguente:
- Imposta di registro: ammonta a 200 euro, indipendentemente dal valore dell’immobile.
- Imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe; se il contratto è stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, l’imposta è di 155 euro.
- Imposta proporzionale:
- 0,50% sulle somme versate a titolo di caparra confirmatoria.
- 3% sugli acconti sul prezzo di vendita.
Le imposte proporzionali pagate in sede di stipula preliminare sono detraibili da quelle dovute al momento della registrazione del contratto definitivo.
Per quanto riguarda la responsabilità del pagamento, le spese di registrazione sono a carico di entrambe le parti, salvo diverso accordo. Tuttavia, è prassi comune che l’acquirente se ne faccia carico.
La tassazione generale sulla vendita di un immobile
La tassazione sulla vendita di un immobile dipende principalmente dal periodo di possesso e dall’eventuale plusvalenza realizzata. Se l’immobile viene venduto dopo più di cinque anni dall’acquisto, non sono dovute imposte sulla plusvalenza. Tuttavia, se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto e genera una plusvalenza, questa è soggetta a tassazione. Il venditore può scegliere tra:
- Regime ordinario: la plusvalenza viene tassata secondo le aliquote IRPEF progressive, che variano dal 23% al 43% in base al reddito complessivo.
- Imposta sostitutiva: applicazione di un’aliquota fissa del 26%, da richiedere al notaio al momento del rogito.
È importante notare che non si è obbligati a pagare le tasse sulla plusvalenza se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso o se è stato acquisito per successione ereditaria.
Ulteriori costi da sostenere
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- Spese notarili: sebbene generalmente a carico dell’acquirente, in alcuni casi specifici il venditore potrebbe dover sostenere costi notarili, come la cancellazione di ipoteche o trascrizioni per la continuità dei registri immobiliari.
- Provvigione dell’agenzia immobiliare: se ci si avvale di un’agenzia, è prevista una commissione che varia generalmente tra il 2% e il 4% del prezzo di vendita.
Esenzione dalle tasse in casi specifici
In determinate circostanze, è possibile essere esonerati dal pagamento di alcune imposte durante la cessione di un immobile. In particolare, qualora siano trascorsi più di cinque anni dall’acquisto, non si incorre in alcuna tassazione. Tale disposizione è altresì applicabile agli immobili che hanno beneficiato del bonus per la prima casa.
Un immobile acquistato e successivamente alienato può risultare esente da imposizione fiscale se è stato adibito, per la maggior parte del periodo di proprietà, ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari. Si definisce abitazione principale la dimora abituale, coincidente generalmente con la residenza anagrafica. Il contribuente è tenuto a dimostrare di aver dimorato prevalentemente presso l’immobile in questione.
Non sono richieste ulteriori verifiche fiscali se l’immobile è stato acquisito tramite successione o usucapione. In caso di donazione, invece, l’esenzione fiscale si applica solo se la proprietà è stata detenuta per un periodo non inferiore a cinque anni.
La tassazione di immobili ottenuti tramite eredità
Forniamo infine una panoramica sugli adempimenti fiscali e burocratici necessari per vendere un immobile ricevuto in eredità:
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- Imposta di successione: l’aliquota varia in base al grado di parentela e al valore dell’eredità, con eventuali franchigie. Ad esempio, per coniuge e figli è del 4% sul valore catastale dell’immobile, con una franchigia di 1.000.000 di euro.
- Imposta ipotecaria: generalmente pari al 2% del valore catastale dell’immobile.
- Imposta catastale: generalmente pari all’1% del valore catastale dell’immobile.
- Plusvalenza: la vendita di un immobile ereditato è esente dalla tassazione sulla plusvalenza, indipendentemente dal periodo di possesso, poiché l’acquisizione per successione non è considerata speculativa.
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