Affidare la vendita di un immobile a più agenzie immobiliari può apparire, a prima vista, una strategia vantaggiosa per incrementare le probabilità di successo. Tuttavia, con questo articolo vogliamo mettere in guardia chiunque stia pensando di procedere in questo senso, evidenziando una serie di svantaggi significativi.
Perdita di credibilità dell’immobile
Quando un potenziale acquirente nota che lo stesso immobile è proposto da diverse agenzie, potrebbe interpretare questo segnale come un sintomo di urgenza da parte del venditore. Tale percezione può indurre l’acquirente a formulare offerte al ribasso, convinto di poter negoziare un prezzo inferiore rispetto al valore reale dell’immobile.
Concorrenza tra agenzie e impegno ridotto
Le agenzie immobiliari sono naturalmente inclini a dedicare maggiore attenzione e risorse agli immobili per i quali detengono un mandato in esclusiva. In assenza di tale esclusività, l’impegno può risultare attenuato, poiché l’agenzia è consapevole della concorrenza di altri operatori. Questa circostanza può determinare una promozione meno incisiva, una visibilità ridotta e, paradossalmente, un allungamento dei tempi di vendita.
Rischio di commissioni multiple
Affidare la vendita a più agenzie senza un accordo chiaro e dettagliato può esporre il venditore al rischio di richieste multiple di commissione. Qualora un acquirente visiti l’immobile tramite più agenzie e concluda l’acquisto direttamente con il venditore, ciascuna agenzia coinvolta potrebbe avanzare legittimamente la propria richiesta di compenso. Questo scenario può sfociare in contenziosi legali e costi inattesi.
Confusione e percezione negativa sul mercato
La presenza dello stesso immobile su più piattaforme, eventualmente con descrizioni o prezzi divergenti, può generare confusione tra i potenziali acquirenti. Questa incoerenza può alimentare dubbi sulla qualità dell’immobile o sulla serietà del venditore, compromettendo l’efficacia della vendita.
I vantaggi del mandato esclusivo
Sebbene affidare un immobile a più agenzie possa sembrare una scelta oculata, nella pratica rischia di produrre esiti deludenti e complicazioni inaspettate. Conferire un mandato in esclusiva a una singola agenzia garantisce, invece, un impegno costante e mirato, una strategia di vendita coerente e una gestione del processo più lineare ed efficace.
Conferire un mandato in esclusiva a un’agenzia immobiliare significa attribuire a un solo intermediario la gestione della vendita di un immobile per una durata prestabilita. Tale accordo è formalizzato tramite un contratto di mediazione che, per il periodo indicato, impedisce al proprietario di avvalersi di altre agenzie o di intraprendere trattative dirette con potenziali acquirenti.
La procedura standard per il conferimento di un mandato in esclusiva è la seguente:
- Selezione dell’agenzia immobiliare
È essenziale individuare un’agenzia con comprovata competenza nel mercato locale e una solida reputazione. La valutazione delle esperienze pregresse e delle recensioni dei clienti può offrire una visione chiara del livello di professionalità dell’intermediario. - Definizione dei termini contrattuali
Il contratto di mandato deve delineare con chiarezza i seguenti elementi:- Descrizione dell’Immobile: Informazioni dettagliate sulla proprietà, incluse le caratteristiche catastali, strutturali e lo stato di manutenzione.
- Prezzo di vendita richiesto: L’importo stabilito consensualmente tra le parti.
- Durata del mandato: Il periodo entro cui l’agenzia gode dell’esclusiva.
- Compenso dell’Agenzia: La provvigione pattuita, espressa in percentuale o in cifra fissa, che sarà corrisposta in caso di successo della vendita.
- Clausole di Esclusività: Limitazioni imposte al proprietario riguardo l’affidamento dell’incarico ad altri intermediari o la gestione autonoma della vendita.
- Formalizzazione dell’accordo
Il mandato deve essere redatto in forma scritta e firmato da entrambe le parti. È opportuno prevedere clausole relative alla risoluzione anticipata del contratto e alle eventuali penali in caso di violazione degli accordi.
Aspetti Cruciali da Considerare
- Vincoli dell’Esclusiva:
Durante la validità del mandato esclusivo, il proprietario è obbligato a non effettuare trattative indipendenti né a coinvolgere ulteriori agenzie immobiliari. La violazione di questa clausola può comportare l’obbligo di corrispondere la provvigione pattuita, anche se l’agenzia non ha contribuito direttamente alla vendita. - Durata del Mandato:
La durata è stabilita contrattualmente. Al termine del mandato, se l’immobile non è stato venduto, il proprietario può decidere se rinnovare l’incarico con la stessa agenzia, conferirlo a un’altra o procedere autonomamente. - Diritto alla Provvigione:
L’agenzia acquisisce il diritto alla provvigione nel momento in cui facilita la relazione tra venditore e acquirente che porta alla conclusione dell’affare. Tale diritto permane anche se la vendita si perfeziona successivamente alla scadenza del mandato, purché l’intermediazione sia avvenuta entro il periodo di validità dell’accordo.