Valutare correttamente una proprietà da ristrutturare è un processo complesso e ricco di sfumature. Le motivazioni che spingono verso la ristrutturazione possono variare: dal desiderio di generare un profitto alla pura espressione di un’esigenza estetica personale. In ogni caso, il vero fulcro di un progetto di ristrutturazione di successo risiede nel potenziale economico che l’immobile è in grado di offrire.
Riconoscere tale potenziale tra le migliaia di proprietà messe sul mercato ogni anno è un’impresa ben più ardua di quanto sembri a prima vista. La scelta di un buon investimento implica una valutazione dettagliata dei costi necessari per correggere difetti estetici o strutturali, nonché un’attenta considerazione del prezzo d’acquisto e del possibile valore finale che l’immobile potrebbe acquisire.
In questo articolo ti guideremo attraverso esempi pratici di stima del valore di una casa da ristrutturare, fornendoti indicazioni utili per stabilire un prezzo congruente con il mercato immobiliare. Ti aiuteremo a bilanciare le aspettative, evitando di sopravvalutare o sottovalutare il potenziale del tuo investimento.
Come calcolare il valore di una casa da ristrutturare?
Calcolare il valore reale di una casa da ristrutturare è il primo passo sia per iniziare la sua procedura di vendita che per procedere ad un investimento. In quest’ultimo caso infatti la determinazione di un’offerta per l’acquisto deve partire da una valutazione attenta e ponderata del valore attuale dell’immobile, strettamente dipendente dalle condizioni strutturali ed estetiche della proprietà, e da un’accurata stima dei costi necessari per i lavori di ristrutturazione.
Tuttavia, oltre agli aspetti legati alle condizioni dell’immobile e ai costi di ristrutturazione, è fondamentale considerare ulteriori elementi che spesso non vengono presi in considerazione, quali il potenziale incremento di valore successivo agli interventi. Un esempio classico è quello di una casa dismessa nel cuore del centro cittadino, che, sebbene richieda una ristrutturazione dai costi significativi, potrebbe trasformarsi in un investimento di grande valore, ideale per affitti a lungo termine, locazioni brevi o attività ricettive tourism friendly.
Ciò significa anche che la valutazione di una casa da ristrutturare richiede la professionalità dell’agenzia immobiliare, capace di offrire una visione prospettica che unisca fattori economici e strategici.
Formula base per il calcolo del valore di una casa da ristrutturare
A differenza della valutazione di una proprietà già ristrutturata, la stima del valore di una casa che necessita di interventi deve necessariamente integrare i costi delle opere di rifacimento. L’impatto iniziale di un immobile trascurato o bisognoso di manutenzione può contribuire a una svalutazione percepita. Tuttavia, una valutazione accurata richiede l’applicazione di una formula chiara e strutturata:
Valore di una casa da ristrutturare = (valore al metro quadro × superficie) – costi di ristrutturazione
Per comprendere meglio questa metodologia, analizziamo ora nel dettaglio i fattori da considerare in ciascuna delle sue tre componenti:
- Valore al metro quadro x superficie
Fattori da considerare:
- Prezzo medio di mercato per immobili in buone condizioni
- Superficie dell’immobile
- Valutazione complessiva teorica senza considerare i lavori di ristrutturazione
- Costi di ristrutturazione
Fattori da considerare:
- Stato degli impianti
Se gli impianti sono stati realizzati recentemente utilizzando materiali conformi alle normative vigenti, potrebbe essere sufficiente una semplice revisione. In caso contrario, sarà necessario procedere con il loro completo rifacimento, un intervento che impatta in modo significativo sul valore e sulla funzionalità dell’immobile. - Condizioni degli infissi
La presenza di umidità, spifferi o segni di deterioramento sugli infissi indica l’urgenza di una riparazione o sostituzione. Infissi moderni e ben isolati sono essenziali per migliorare il comfort abitativo, garantendo un ambiente più caldo e protetto dai rumori esterni e dagli agenti atmosferici. - Opere strutturali necessarie
Le opere strutturali rappresentano il cuore di una ristrutturazione. Interventi che coinvolgono la struttura portante dell’immobile, come il rafforzamento di pilastri o la sostituzione di travi, sono fondamentali per garantire sicurezza e stabilità. - Condizioni del fabbricato:
Le parti esterne del fabbricato, se necessitano di ammodernamento, devono essere attentamente considerate. Facciate, tetto e altre componenti strutturali esterne influenzano non solo l’aspetto estetico, ma anche la longevità e la protezione dell’edificio dagli agenti atmosferici.
Il valore aggiunto dell’agenzia immobiliare: la stima dei coefficienti di merito
La formula base appena esposta potrebbe ingenuamente essere considerata esaustiva, se non fosse che nella stima del valore di un immobile da ristrutturare i coefficienti di merito rappresentano fattori chiave che determinano il valore complessivo della proprietà.
Cosa sono? Fattori cruciali come la posizione, la luminosità, la presenza di pertinenze e soprattutto il potenziale incremento di valore post-ristrutturazione, che vanno integrati in un giudizio complessivo che solo un’agenzia immobiliare può fornire in maniera accurata, grazie alla sua profonda conoscenza del mercato.
Quindi mentre una valutazione di base considera solo dati oggettivi come la superficie, il prezzo al metro quadro e i costi di ristrutturazione, un’agenzia immobiliare sa invece calcolare l’impatto di ogni coefficiente di merito sul valore complessivo dell’immobile per fornire così una stima realistica.
Tra i più rilevanti coefficienti di merito, troviamo:
Lo stato locativo:
La presenza di inquilini o il fatto che l’immobile sia abitato al momento della vendita può influire notevolmente sul suo valore. Un immobile libero è generalmente più appetibile e più facilmente negoziabile.
Il piano dell’immobile:
Le abitazioni situate ai piani superiori tendono a godere di un valore maggiore, grazie alla migliore esposizione alla luce naturale e ad una maggiore tranquillità. Questo aspetto è particolarmente rilevante negli edifici senza ascensore.
La presenza dell’ascensore:
Un ascensore diventa un elemento essenziale per le proprietà situate ai piani alti, e la sua assenza può ridurre sensibilmente il valore di mercato di tali unità abitative.
La luminosità, l’esposizione e la vista:
La qualità dell’esposizione alla luce naturale e della vista esterna accrescono il valore dell’immobile. Una casa ben esposta garantisce un ambiente salubre e risparmi energetici, rendendola più desiderabile.
Il tipo di riscaldamento presente:
Un impianto di riscaldamento autonomo viene generalmente considerato un punto a favore, poiché consente un maggiore controllo sui consumi energetici, mentre il riscaldamento centralizzato può risultare meno efficiente.
Il valore di mercato contestuale dell’immobile una volta ristrutturato:
Uno dei coefficienti di merito più rilevanti è senza alcun dubbio la stima del valore che l’immobile potrà raggiungere una volta completati i lavori di ristrutturazione. Questo coefficiente tiene conto dell’apprezzamento futuro dell’immobile, basato su parametri quali la localizzazione, il mercato immobiliare attuale e le tendenze economiche future della zona. Il potenziale aumento di valore costituisce un elemento strategico per valutare l’investimento complessivo.
Come effettuare una valutazione con Immobiliare Coppedè
Per avere una prima indicazione del valore della propria abitazione, è possibile utilizzare strumenti di valutazione online. Immobiliare Coppedè offre la possibilità di ottenere una valutazione rapida e intuitiva attraverso un semplice inserimento di dati. Successivamente, per una stima accurata e approfondita, sarà necessatio concordare una visita in loco con uno dei nostri agenti, i quali analizzeranno tutti i fattori che contribuiscono a determinare il reale valore di mercato dell’immobile.