Contrarre un mutuo rappresenta un impegno significativo, spesso di lunga durata, durante il quale possono emergere cambiamenti nella vita personale o professionale che portano alla necessità di vendere l’immobile acquistato. Pertanto, sorge spontanea una domanda cruciale:
- è possibile vendere una proprietà su cui grava ancora un mutuo?
La risposta, per fortuna, è affermativa.
Tuttavia, è essenziale affrontare il processo con una visione chiara delle possibili alternative e delle procedure da seguire. Vendere una proprietà gravata da un mutuo ipotecario infatti è un’operazione che presenta complessità rilevanti, richiedendo una piena consapevolezza delle implicazioni finanziarie e legali. In questo articolo esploreremo, passo dopo passo, le circostanze in cui tale transazione è possibile e le modalità con cui può essere condotta in modo efficace.
Determinare l’ammontare residuo del mutuo
Il primo passo per affrontare questa transizione è determinare l’ammontare residuo del debito ipotecario. Tale dato sarà fondamentale per definire la strategia da adottare nella compravendita, che può seguire due vie principali: estinguere anticipatamente il mutuo o trasferire il debito al nuovo acquirente attraverso l’accollo del mutuo. Conoscere a fondo queste possibilità permetterà di orientarsi con sicurezza verso la scelta più adatta alle proprie esigenze e circostanze.
L’estinzione anticipata del mutuo
Esistono due modalità principali per procedere all’estinzione anticipata del mutuo:
- Estinzione anticipata prima del rogito: se si dispone di liquidità sufficiente, è possibile estinguere il mutuo in un’unica soluzione prima della stipula del rogito per il nuovo immobile. In questo caso, il debitore versa alla banca l’intero capitale residuo, ricevendo in cambio la conferma ufficiale della cancellazione dell’ipoteca.
- Estinzione del mutuo mediante la vendita dell’immobile: Questa soluzione rappresenta la soluzione più sicura per liberare una proprietà dall’onere ipotecario. Prevede l’utilizzo dei proventi della vendita per estinguere il debito. L’acquirente dell’immobile emette un assegno pari all’importo residuo del mutuo, comprensivo di eventuali penali, che verrà consegnato alla banca creditrice, permettendo la dichiarazione di estinzione dell’ipoteca.
Optare per l’estinzione anticipata comporta alcuni aspetti da considerare, tra cui possibili difficoltà di coordinamento tra la banca del venditore e quella dell’acquirente, soprattutto per quanto riguarda l’iscrizione dell’ipoteca e il trasferimento dei fondi necessari per l’estinzione del debito.
Sebbene tale scelta consenta di risparmiare sugli interessi futuri, è essenziale valutare con attenzione la convenienza economica dell’operazione. In particolare, è opportuno considerare:
- Gli interessi: Estinguere anticipatamente il mutuo risulta più vantaggioso nei primi anni, quando la quota degli interessi è maggiore. Con il passare del tempo, la composizione della rata si sposta progressivamente verso la quota capitale, riducendo così l’incidenza degli interessi.
- Le eventuali penali: Alcuni mutui prevedono penali in caso di estinzione anticipata, le quali devono essere incluse nel calcolo per determinare la reale convenienza di questa operazione.
Trasferire il debito al nuovo acquirente attraverso l’accollo del mutuo
Un’ulteriore soluzione per vendere una casa sulla quale grava un mutuo consiste nell’accollo, attraverso il quale il nuovo proprietario subentra al pagamento delle rate residue, liberando il venditore dalla responsabilità finanziaria e consentendogli di richiedere un nuovo finanziamento ex novo.
L’acquirente accetta tutte le condizioni originarie del mutuo e, dopo una valutazione del rischio di insolvenza da parte della banca, viene rilasciata una liberatoria che solleva il venditore da ogni responsabilità rispetto alle rate precedenti. In tal modo, l’accollatario non potrà vantare diritti sui versamenti già effettuati dall’intestatario iniziale del mutuo.
Il principale vantaggio per il venditore risiede nella liberazione immediata dall’onere del mutuo e dell’ipoteca. L’acquirente, d’altro canto, deve attentamente soppesare i vantaggi e gli svantaggi. Se da un lato l’accollo consente di accedere al finanziamento senza sostenere i costi di accensione del mutuo, dall’altro lato si eredita un contratto preesistente, che potrebbe prevedere condizioni meno vantaggiose rispetto a quelle attuali sul mercato. Tuttavia, è sempre possibile rinegoziare con la banca o optare per una surroga.
Stai vendendo casa con un mutuo in corso per comprarne un’altra?
Nel caso in cui si decida di vendere un immobile gravato da mutuo per acquisirne un altro, è possibile infine ricorrere a un’operazione definita “sostituzione di garanzia”. Tale procedura prevede la sostituzione del bene oggetto dell’ipoteca, trasferendo la garanzia su un nuovo immobile e liberando così quello destinato alla vendita. Il debito verso l’istituto bancario rimane invariato, ma cambia l’immobile posto a garanzia del finanziamento. Questa soluzione è attuabile solo se la banca consente tale operazione e se il nuovo immobile offre una garanzia congrua e adeguata rispetto al mutuo concesso.
Con tale soluzione, il debitore rimane obbligato nei confronti della banca per l’importo del mutuo, senza alcuna modifica delle condizioni del finanziamento; varia, invece, il bene immobile che funge da garanzia. Perché questa opzione sia percorribile, devono sussistere alcuni requisiti imprescindibili:
- L’istituto bancario deve prevedere la possibilità di effettuare una sostituzione di garanzia;
- Il venditore dell’immobile originario deve procedere all’acquisto di un nuovo bene, il quale dovrà offrire garanzie congrue e adeguate agli occhi della banca.
A causa della specificità di tali condizioni, questa soluzione non è sempre attuabile. Inoltre, un contratto di questa natura deve essere redatto con l’intervento di un notaio, garantendo così la piena validità legale dell’operazione.