Dividere un immobile, purché presenti le caratteristiche strutturali adeguate, può rivelarsi una scelta strategica e, con la giusta preparazione, il processo burocratico risulta meno complesso di quanto si possa immaginare.
Gli appartamenti di ampia metratura o dotati di doppio ingresso si prestano con facilità alla suddivisione in due unità immobiliari indipendenti: un’operazione piuttosto comune per questo genere di immobili, spesso motivata da esigenze di natura economica o familiare. Tale pratica può infatti rispondere a diverse finalità, offrendo soluzioni vantaggiose sia per chi intenda valorizzare il proprio patrimonio immobiliare, sia per chi desideri ottimizzare l’uso degli spazi abitativi.
Se state valutando l’acquisto di un immobile da frazionare o se disponete già di una residenza di grandi dimensioni che vorreste suddividere, questa guida vi fornirà tutte le informazioni necessarie per realizzare tale operazione in conformità con le normative vigenti. Partiremo analizzando i benefici derivanti dal frazionamento e le autorizzazioni indispensabili per procedere senza intoppi.
Perché frazionare un appartamento in due unità immobiliari?
Le motivazioni che spingono alla suddivisione di un appartamento di ampia metratura in due unità indipendenti sono molteplici. Tra le principali:
Agevolare una successione ereditaria: frazionare un appartamento può rivelarsi una scelta particolarmente utile nel contesto di una successione. Dividendo l’immobile in due o più unità, è possibile destinare una parte equamente a ciascun erede, semplificando così la ripartizione del patrimonio e riducendo potenziali conflitti familiari. Questa soluzione permette di evitare la vendita forzata dell’immobile o la complessa gestione di una comproprietà indivisa, facilitando la trasmissione del bene secondo criteri più equi e gestibili.
Valorizzare un investimento immobiliare: creando due appartamenti di dimensioni ridotte, tipologia generalmente più richiesta sul mercato, è possibile ottenere una maggiore liquidità attraverso la rivendita o la locazione delle nuove unità.
Rientrare economicamente dall’acquisto: acquistare un immobile da frazionare permette di risiedere in una delle due unità e mettere a reddito l’altra, contribuendo nel tempo a recuperare l’investimento iniziale. Per un proprietario, l’impegno economico richiesto dall’intervento di suddivisione può risultare largamente compensato dalla possibilità di affittare o rivendere le due nuove unità immobiliari. Questa operazione consente spesso di ottenere un rendimento superiore rispetto a quello di una singola unità di grande superficie, generalmente meno richiesta dal mercato e più difficile da gestire economicamente.
Ridurre le spese di gestione: il frazionamento di un immobile rappresenta una soluzione ideale anche per abbattere le elevate spese di gestione tipiche delle abitazioni di grandi dimensioni. Immobili di ampia metratura comportano costi notevoli in termini di manutenzione, riscaldamento, pulizie e gestione generale degli spazi. Suddividendo l’immobile in due unità più piccole, si possono ridurre drasticamente queste spese, poiché ogni unità avrà costi di gestione più contenuti. Ciò rende il frazionamento una scelta strategica per chi desidera ottimizzare il bilancio familiare o aziendale, migliorando l’efficienza energetica e riducendo i consumi complessivi.
Frazionamento catastale e frazionamento urbanistico
Prima di analizzare nel dettaglio l’iter da seguire per il frazionamento di un appartamento o di qualsiasi altra unità immobiliare, è opportuno chiarire la distinzione fondamentale tra frazionamento catastale e frazionamento urbanistico, concetti strettamente legati al principio di conformità.
In sintesi, il frazionamento catastale riguarda la registrazione presso gli uffici del Catasto della suddivisione di un’unità immobiliare in due o più parti indipendenti, con l’attribuzione di un nuovo subalterno per ciascuna delle unità create. Questa operazione aggiorna la mappa catastale, permettendo l’identificazione e la gestione separata delle nuove entità immobiliari.
Il frazionamento urbanistico, invece, concerne gli interventi edilizi effettivamente eseguiti per modificare la pianta originaria dell’immobile depositata presso il Comune. È dunque legato alle modifiche materiali e strutturali dell’unità immobiliare, con riflessi diretti sulla configurazione urbanistica del bene.
È imprescindibile comunicare tempestivamente al Comune e al Catasto qualsiasi variazione apportata alla planimetria dell’immobile. Soltanto così sarà possibile ottenere i necessari certificati di conformità urbanistica e catastale, documenti fondamentali per attestare la piena corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e le mappe urbanistiche e catastali ufficialmente registrate. Questi certificati sono essenziali non solo per garantire la regolarità amministrativa, ma anche per qualsiasi futura transazione o modifica del bene stesso.
I permessi da richiedere per il frazionamento di un appartamento
Prima di procedere al frazionamento di un appartamento, è imprescindibile accertare la fattibilità tecnica dell’intervento. Tra le prime verifiche da effettuare, vi è la possibilità di realizzare un secondo ingresso, una condizione essenziale affinché l’operazione possa concretizzarsi. Particolare attenzione deve essere prestata anche alla corretta pendenza delle tubazioni dei servizi igienici, soprattutto nel caso in cui sia necessario realizzare ulteriori bagni o impianti idraulici per ciascun nuovo appartamento. Allo stesso modo, è essenziale verificare che la posizione delle canne fumarie sia conforme alle normative vigenti, garantendo così la piena sicurezza e funzionalità degli impianti.
Il frazionamento di un immobile, inoltre, diventa impraticabile qualora non sia possibile rispettare le prescrizioni igienico-sanitarie previste dal regolamento edilizio comunale. Ad esempio, ogni nuova unità immobiliare deve garantire il corretto rapporto tra la superficie calpestabile e quella finestrata, in modo da assicurare una ventilazione e illuminazione naturale adeguate.
Infine, un ulteriore ostacolo potrebbe essere rappresentato dalla presenza di eventuali vincoli imposti dal regolamento condominiale. In alcuni casi, infatti, tali regolamenti vietano espressamente la suddivisione delle unità immobiliari, rendendo così l’operazione di frazionamento non realizzabile.
Successivamente, sarà necessario eseguire approfondite verifiche urbanistiche per assicurarsi che il frazionamento sia compatibile con le disposizioni del piano regolatore vigente. Questa fase risulta di cruciale importanza poiché eventuali limitazioni urbanistiche possono impedire qualsiasi intervento edilizio di questa natura.
I permessi richiesti per procedere al frazionamento
Dal punto di vista normativo, il frazionamento di un immobile è considerato un intervento di manutenzione straordinaria. Se i lavori non prevedono modifiche strutturali rilevanti, sarà sufficiente presentare la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata).
Qualora, invece, l’intervento richieda modifiche strutturali significative, come l’apertura di nuove finestre o variazioni alla facciata, sarà necessario richiedere una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Qualora l’immobile sia soggetto a vincoli storici o paesaggistici, potrebbero essere richieste ulteriori autorizzazioni specifiche da parte delle autorità competenti, il che rende indispensabile un’accurata analisi preliminare.
Nel caso in cui l’immobile oggetto del frazionamento faccia parte di un condominio, è necessario ottenere il consenso preventivo dell’assemblea condominiale. Tale approvazione garantisce che l’amministratore e gli altri condomini siano informati circa le modifiche che potrebbero influire sull’intero edificio, come ad esempio la redistribuzione delle quote millesimali o l’eventuale incidenza sui servizi comuni.
Frazionamento di un’unità immobiliare senza opere edilizie
In alcuni casi, il frazionamento di un immobile può avvenire senza necessità di interventi edilizi. Un esempio tipico è rappresentato da cantine o pertinenze accatastate sotto un unico subalterno. In tali situazioni, le unità immobiliari sono già separate fisicamente, e l’intervento si limita a livello catastale, con la richiesta di assegnazione di due subalterni distinti, così da poter disporre delle due unità in maniera autonoma. Anche in questo caso, tuttavia, è prevista la presentazione della CILA, sebbene non siano richiesti lavori edili. La procedura garantisce la corretta registrazione della modifica, evitando futuri problemi di conformità.
Iter per il frazionamento di un’unità immobiliare
In linea di massima l’iter per la divisione di un’unità immobiliare si articola in:
- Presentazione al Comune di competenza una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), predisposta e firmata da un tecnico abilitato, quale un architetto o un geometra. Nel caso in cui il frazionamento preveda un cambio di destinazione d’uso o interventi strutturali che coinvolgano solai o muri portanti, come detto in precedenza sarà invece obbligatoria la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). Come si vedrà in seguito, non sarà necessario richiedere il permesso di costruire per tali interventi, tranne in casi particolari.
- Aggiornamento delle planimetrie catastali. La normativa vigente impone infatti l’obbligo di comunicare tempestivamente al Catasto qualsiasi variazione apportata alla planimetria dell’immobile. La perfetta corrispondenza tra lo stato di fatto e le mappe catastali è imprescindibile per garantire la regolarità dell’immobile nelle fasi di compravendita.
- Avvio delle opere edilizie necessarie per il frazionamento, secondo quanto autorizzato nei permessi ottenuti. Una volta conclusi i lavori, è obbligatorio presentare il certificato di collaudo al Comune, a testimonianza della corretta esecuzione degli interventi.
Si segnala che la mancata comunicazione dell’inizio dei lavori al Comune, così come la mancata variazione catastale presso l’Agenzia delle Entrate, comporta pesanti sanzioni amministrative e pecuniarie.
I documenti da presentare al Comune sono:
- La planimetria originale dell’immobile: documento fondamentale che illustra la configurazione attuale dell’unità.
- i dati catastali dell’immobile: informazioni ufficiali relative alla registrazione catastale, necessarie per garantire la correttezza delle operazioni.
- Il progetto redatto e firmato da un tecnico abilitato: relazione dettagliata riguardante la nuova unità immobiliare, che evidenzia le modifiche previste e la loro conformità alle normative vigenti.
Documentazione per la conclusione dei lavori di frazionamento
Al termine dei lavori, è obbligatorio notificare la conclusione degli interventi al Comune di competenza. Ciò avviene tramite la presentazione della SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità) per ciascuna delle nuove unità immobiliari. Tale documentazione attesta la conformità dei lavori svolti rispetto alle normative vigenti e certifica la piena agibilità delle nuove unità.
Il tecnico incaricato dovrà predisporre due copie della Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), che il Comune provvederà a protocollare. È responsabilità del proprietario conservare una delle copie. La SCA deve essere presentata all’ente comunale entro 15 giorni dalla data di comunicazione di fine lavori, vale a dire dopo il completamento degli interventi autorizzati tramite Permesso di Costruire o SCIA. La mancata presentazione di tale documento entro il termine stabilito comporta l’applicazione di sanzioni amministrative.
Una volta ricevuta la SCA, il Comune procederà a una valutazione dell’immobile. Qualora ritenga che esso non soddisfi i requisiti per essere considerato agibile, l’ente può rigettare la domanda entro 30 giorni o richiedere integrazioni, che il richiedente dovrà trasmettere entro i successivi 30 giorni.
Documenti da allegare alla SCA dopo un frazionamento di immobile
Come già accennato, la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) deve essere presentata presso il Comune corredata dai seguenti documenti:
- Modello SCA: documento contenente i dati relativi all’immobile, che include anche il Modello di asseverazione del direttore dei lavori, corredato da tutta la documentazione necessaria a dimostrare la conformità delle opere rispetto al progetto, nonché il rispetto delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico e messa a norma degli impianti, secondo le disposizioni normative vigenti.
- Certificato di collaudo statico: attestante la sicurezza strutturale dell’immobile.
- Dichiarazione di conformità delle opere: che certifichi il rispetto della normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.
- Estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale: inclusiva della planimetria aggiornata.
- Dichiarazione dell’impresa: riguardante la conformità di tutti gli impianti e la sicurezza dei lavori eseguiti.
- Attestato di Prestazione Energetica (APE): documento che attesta l’efficienza energetica dell’immobile.
- Certificato di prevenzione incendi: che attesti la conformità alle normative antincendio.
- Ulteriori autorizzazioni: relative a specifiche tipologie di immobili, come quelli di prestigio.
Un ulteriore adempimento obbligatorio è rappresentato dall’aggiornamento catastale. Dopo il frazionamento, sarà necessario procedere alla soppressione del subalterno originario e all’assegnazione di due nuovi subalterni per le unità immobiliari create. Questo passaggio è cruciale affinché ciascuna unità possa essere identificata in maniera univoca nei registri catastali e nei successivi atti notarili.
Infine, per gli immobili situati in condominio, sarà necessario rideterminare le tabelle millesimali. La creazione di due unità distinte, infatti, comporterà una nuova distribuzione delle quote millesimali, con conseguenze dirette sul calcolo delle spese condominiali e sulla ripartizione dei costi comuni.
Frazionamento di un’unità immobiliare all’interno di un condominio
Per concludere, torniamo su una domanda cruciale riguardo la possibilità che il condominio possa opporsi o meno ad un frazionamento, e quindi:
- È consentito dividere un appartamento in due unità all’interno di un condominio?
Il frazionamento di un immobile situato all’interno di un edificio condominiale è generalmente consentito, a condizione che non comporti l’alterazione delle parti comuni e non sia espressamente vietato dal regolamento condominiale. È opportuno quindi precisare che il condominio non può opporsi a tale operazione qualora non comprometta i diritti degli altri condomini né incida sulle aree condivise. Prima di intraprendere il processo, è sicuramente consigliabile esaminare attentamente il regolamento condominiale e, se necessario, richiedere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, tuttavia, torniamo a ripetere che quest’ultima non è obbligatoria qualora il frazionamento non riguardi parti comuni e non alteri gli equilibri tra i condomini.